Prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles : ce que dit vraiment l’article 56 du décret wallon

Cette semaine, un de mes clients m’a posé une question simple en apparence : peut-il invoquer des « circonstances exceptionnelles » pour obtenir un délai supplémentaire avant de quitter le logement ? Et si oui, à quelles conditions, et avec quelles chances réelles d’obtenir gain de cause ?

Cette situation, plus fréquente qu’on ne le pense, repose sur un mécanisme précis mais largement méconnu du droit du bail wallon : l’article 56 du décret du 15 mars 2018. C’est l’occasion de faire le point, doctrine et jurisprudence à l’appui, sur ce que cette disposition permet réellement — et sur ses limites.

Le texte légal

« Lorsque le bail vient à échéance ou prend fin par l’effet d’un congé, le preneur qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation. À peine de nullité, cette prorogation est demandée au bailleur par envoi recommandé, au plus tard un mois avant l’expiration du bail. À défaut d’accord entre les parties, le juge peut accorder la prorogation en tenant compte de l’intérêt des deux parties, et, notamment, du grand âge éventuel d’une des parties. Il en fixe la durée, qui doit être déterminée. Il peut également, s’il l’estime équitable, accorder dans ce cas une augmentation de loyer au bailleur qui lui en fait la demande et réduire, ou supprimer, l’indemnité due en application de l’article 55, § 4. Une seule demande de renouvellement de la prorogation peut être introduite, dans les mêmes conditions. À défaut d’accord entre les parties, le juge peut l’accorder, également dans les mêmes conditions. »

(Art. 56, décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, tel que consultable sur Wallex)

Ce dispositif reprend, quasiment mot pour mot, l’ancien article 11 de la loi sur les loyers du 20 février 1991 (lui-même issu des travaux parlementaires de 1990-1991). C’est un point important pour la suite : la jurisprudence rendue sous l’empire de cette ancienne loi reste, dans une très large mesure, transposable à l’article 56 actuel, puisque le texte n’a pas changé sur le fond. Je le précise clairement pour chaque jugement cité ci-dessous, dans un souci de rigueur.

1. Les conditions de forme : un délai strict

Le locataire doit adresser sa demande au plus tard un mois avant l’expiration du bail ou du préavis, par recommandé, à peine de nullité. Ce formalisme est là pour permettre au bailleur d’organiser sa relocation en connaissance de cause. Une demande tardive peut être jugée irrecevable, même si les circonstances invoquées sont par ailleurs réelles.

La loi n’impose en revanche pas que la lettre recommandée détaille les motifs — mais en pratique, le locataire a tout intérêt à les exposer, puisque c’est lui qui devra les prouver en cas de désaccord.

Deux voies sont possibles :

• la prorogation conventionnelle : bailleur et locataire s’accordent librement sur la durée (et éventuellement une augmentation de loyer) ;
• la prorogation judiciaire : à défaut d’accord, le juge de paix tranche.

2. Que sont des « circonstances exceptionnelles » ?

C’est le cœur du dispositif — et la loi ne le définit pas. Les travaux préparatoires de la loi de 1991 apportent la seule indication officielle :

« Il y a lieu d’entendre par circonstances exceptionnelles celles qui rendent problématique, pendant un certain temps, la perspective d’un déménagement ou la recherche d’un autre logement. Elles visent, d’une part, des situations d’urgence, imprévisibles ou subites, d’autre part, des difficultés moins circonstancielles, telles que le grand âge du preneur. »

En pratique, c’est le juge de paix qui apprécie au cas par cas, et la jurisprudence — historiquement sévère — a dégagé des tendances assez constantes. Sous réserve du caractère daté de certaines décisions (années 1985-1998, sous l’ancien article 11), voici les grandes lignes qui se dégagent de la doctrine (notamment Les Échos du Logement, SPW, n°1/2000) :

Ont pu être retenues comme circonstances exceptionnelles :

• une hospitalisation ou intervention chirurgicale lourde rendant le déménagement impossible ;
• une grossesse nécessitant un repos médical, éventuellement combinée à un autre problème de santé dans le ménage ;
• une perte d’emploi soudaine ;
• l’indisponibilité d’un logement social déjà obtenu mais pas encore attribué, combinée à des revenus modestes ;
• le grand âge du locataire, combiné à d’autres éléments (revenus modestes, difficultés de santé, attente d’un logement social) ;
• l’indisponibilité d’un logement récemment acquis ou en construction, pour autant que le locataire n’en soit pas responsable (retard de chantier imprévu, par exemple) ;
• une situation familiale et financière difficile associée à la présence d’enfants.

N’ont en général pas été retenues :

• la simple difficulté de trouver un logement équivalent dans le même quartier ;
• l’indisponibilité d’un bien dont le locataire avait connaissance au moment de s’engager ;
• des travaux de construction ou d’aménagement à peine entamés au moment du congé ;
• des revenus limités seuls, sans élément aggravant ;
• une pathologie connue depuis longtemps mais invoquée tardivement ;
• le fait d’avoir librement choisi une situation compliquée (achat d’un bien à rénover en connaissance de cause, par exemple).

Sur le grand âge en particulier : contrairement à une idée reçue, l’âge avancé du locataire n’est pas une circonstance exceptionnelle en soi. Certaines décisions l’ont jugé insuffisant isolément ; d’autres l’ont pris en compte de façon décisive lorsqu’il se combinait à des revenus modestes ou à l’attente d’un logement social. La loi invite le juge à en tenir compte « notamment » — ce qui en fait un élément d’appréciation, pas une présomption automatique de prorogation.

Charge de la preuve : elle repose entièrement sur le locataire (certificat médical, attestation de chômage, preuve de démarches de recherche de logement, compromis d’achat, etc.). Le juge n’accorde généralement pas la prorogation à un locataire qui n’a pas activement cherché à se reloger.

3. La mise en balance des intérêts

Même si la circonstance exceptionnelle est établie, ce n’est pas suffisant : le juge doit ensuite comparer l’intérêt du locataire à obtenir la prorogation et l’intérêt du bailleur à récupérer son bien. Ce sont deux conditions cumulatives.

Le critère dégagé par la jurisprudence est celui du dommage comparé : le juge recherche si le préjudice que subirait le locataire en cas de refus de prorogation est plus important que celui que subirait le bailleur en cas d’octroi de la prorogation.

Du côté du bailleur, les motifs les plus fréquemment retenus comme l’emportant sur l’intérêt du locataire sont :

• l’occupation personnelle du bien par le bailleur ou ses proches ;
• la volonté de vendre le bien libre d’occupant ;
• l’existence d’un emprunt en cours et d’un loyer jugé trop faible au regard des charges du bailleur.

4. Le cas particulier du congé pour occupation personnelle

C’est une question qui revient souvent chez les professionnels de l’immobilier, et la réponse mérite d’être nuancée.

Il n’existe pas d’exclusion légale automatique : un locataire peut en théorie demander une prorogation même si le congé a été donné pour occupation personnelle. Mais dans la balance des intérêts, la jurisprudence tend historiquement à faire pencher la balance en faveur du bailleur dans ce cas de figure, pour deux raisons qui reviennent régulièrement dans les décisions :

1. le législateur a voulu accorder un régime de faveur au bailleur (et plus encore à l’acquéreur d’un bien loué) qui souhaite occuper son bien à bref délai ;
2. certains juges considèrent que les circonstances exceptionnelles invoquées par le locataire doivent être appréciées plus sévèrement lorsque le bailleur a acheté ou conservé le bien précisément dans la perspective de l’occuper personnellement.

En clair : le congé pour occupation personnelle ne rend pas une demande de prorogation irrecevable, mais il place le curseur nettement du côté du bailleur dans l’exercice de mise en balance — sauf circonstances particulièrement lourdes dans le chef du locataire (santé, grand âge combiné à d’autres difficultés, etc.).

Point de vigilance complémentaire pour les bailleurs : l’article 61 du décret wallon (numérotation actuelle) exclut la prorogation pour circonstances exceptionnelles dans les situations visées à l’article 47, alinéas 6 et 7 — qui concernent la sous-location. Ce n’est donc pas un mécanisme utilisable par un sous-locataire dont le bail principal prend fin.

5. La durée de la prorogation

La loi n’impose ni durée minimale ni durée maximale. Elle exige seulement que la durée soit déterminée : une formule du type « jusqu’au décès du preneur » ou « jusqu’au décès du conjoint survivant » a par exemple été jugée non conforme à cette exigence.

En pratique, la durée est fixée en fonction du délai raisonnablement nécessaire au locataire pour se reloger, compte tenu des circonstances invoquées (fin d’une grossesse, fin d’une convalescence, délai d’attente d’un logement social, etc.).

6. L’augmentation de loyer

Si le juge accorde la prorogation, il peut également — à la demande du bailleur, et « s’il l’estime équitable » — accorder une augmentation de loyer pour la période de prorogation. Il peut aussi, dans le même mouvement, réduire ou supprimer l’indemnité due par le bailleur en cas de congé donné sans motif (art. 55, § 4, du décret).

À noter : la loi ne fixe aucun pourcentage ni aucune méthode de calcul. C’est une appréciation en équité, propre à chaque dossier, qui suppose une demande expresse du bailleur — le juge ne l’accorde pas d’office.

7. Le renouvellement de la prorogation

Une seule demande de renouvellement peut être introduite, dans les mêmes conditions de forme et de fond (nouvelle preuve de circonstances exceptionnelles, nouvelle mise en balance des intérêts). Au total, un locataire ne peut donc obtenir une prorogation qu’à deux reprises maximum pour un même congé.

8. Le caractère impératif de l’article 56

Comme l’ensemble des dispositions relatives au bail d’habitation, l’article 56 est une disposition impérative : toute clause du bail qui limiterait ou exclurait le droit du locataire à demander une prorogation serait nulle. Cette nullité doit cependant être invoquée par le locataire — le juge ne peut pas la soulever d’office.

À retenir pour les professionnels

• La prorogation pour circonstances exceptionnelles reste, dans la pratique judiciaire, un mécanisme d’exception au sens strict : le rejet est statistiquement la règle, l’octroi l’exception.
• Elle suppose la réunion de deux conditions cumulatives : une circonstance exceptionnelle prouvée, et une balance des intérêts favorable au locataire.
• Le congé pour occupation personnelle n’empêche pas juridiquement une demande de prorogation, mais renforce la position du bailleur dans l’appréciation du juge.
• Pour un bailleur, il est souvent plus simple — et parfois plus avantageux (loyer ajusté, durée maîtrisée) — de négocier une prorogation conventionnelle plutôt que de laisser le dossier aller devant le juge de paix.

C’est d’ailleurs l’option que j’ai recommandée à mon client cette semaine : avant d’envisager une procédure devant le juge de paix, examiner posément la circonstance invoquée, comparer les enjeux réels des deux côtés, et privilégier — si c’est raisonnable — un accord écrit encadrant une prorogation de courte durée plutôt qu’un contentieux à l’issue incertaine.

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Sources principales consultées :

• Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, art. 56 et 61 (Wallex — SPW)
• Les Échos du Logement, SPW, n°1 — février 2000, « La prorogation du bail en raison de circonstances exceptionnelles » (analyse doctrinale et jurisprudentielle sous l’ancien art. 11 de la loi du 20 février 1991)
• Droits Quotidiens, fiches pratiques « La prorogation (prolongation) du bail en cas de circonstances exceptionnelles » (Wallonie)
• SPF Justice, brochure « La loi sur les loyers », édition 2013

Cet article a une visée informative générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation mérite une analyse individuelle, le cas échéant avec l’appui d’un juriste spécialisé en droit du bail.