Frais de syndic à charge du locataire en Wallonie : que dit vraiment la loi ?

Un propriétaire liégeois m’a contacté récemment avec une question simple en apparence : son locataire venait de lui demander si c’était normal de devoir payer, dans son décompte de charges, une partie des honoraires du syndic. Le bail ne mentionnait rien à ce sujet. Le propriétaire lui-même ne savait pas trop quoi répondre, parce que la pratique de son syndic — appliquer une répartition entre propriétaires et locataires — durait depuis des années dans l’immeuble, sans qu’il se soit jamais posé la question de sa base légale.

Ce cas n’a rien d’isolé. En Wallonie, la répartition des honoraires de syndic entre bailleur et locataire varie énormément d’un immeuble à l’autre : certains syndics ne les répercutent jamais sur le locataire, d’autres en mettent la moitié à sa charge, d’autres encore la totalité. Toutes ces pratiques coexistent, souvent sans que personne ne les ait jamais vérifiées.

Ce que dit le décret wallon — et ce qu’il ne dit pas

Depuis la régionalisation du bail d’habitation, c’est le Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation qui encadre la relation entre propriétaire et locataire en Wallonie, et non plus le Code civil fédéral pour cette matière. Le principe général de répartition des charges y est clair : le propriétaire supporte les frais liés à la propriété du bien, le locataire ceux liés à son usage et à sa jouissance.

Sur les honoraires de syndic précisément, le décret reste silencieux. Aucune disposition ne les classe automatiquement d’un côté ou de l’autre. Cela signifie concrètement que la liberté contractuelle s’applique : si le bail prévoit explicitement que le locataire prend en charge tout ou partie des honoraires du syndic, cette clause est valable, même si le montant exact n’y est pas précisé. En revanche, si le bail ne dit rien, le principe par défaut reprend le dessus : c’est le propriétaire qui doit payer, parce que le syndic exerce, pour cette mission, les obligations qui reviennent normalement au propriétaire lui-même.

C’est là que le bât blesse dans la pratique : la clause n’est presque jamais écrite noir sur blanc dans le bail. La répartition résulte le plus souvent d’un usage instauré par le syndic ou par le conseil de copropriété — deux instances qui n’ont pourtant aucune autorité pour régler la relation entre un propriétaire et son locataire. Cette relation relève exclusivement du bail signé entre les deux parties.

Le risque concret pour le propriétaire : le remboursement rétroactif

Un locataire qui découvre, souvent à l’occasion d’un décompte de charges, qu’il paie depuis plusieurs années des honoraires de syndic jamais prévus dans son bail, peut en réclamer le remboursement. Le délai de prescription applicable en matière de charges locatives en Wallonie est de cinq ans, et il ne commence à courir qu’à partir du moment où le locataire a pu raisonnablement se rendre compte du trop-payé — généralement à la régularisation du décompte, pas au moment de chaque paiement de provision.

Concrètement, cela veut dire qu’un propriétaire qui a laissé son syndic répercuter ces frais sur son locataire pendant plusieurs années, sans base contractuelle, peut se retrouver à devoir rembourser un cumul sur plusieurs exercices — rarement une somme négligeable.

Ce qu’il faut vérifier

• Relire son bail : la répartition des honoraires de syndic y est-elle explicitement mentionnée ?
• Si oui, vérifier que la clause correspond bien à ce qui est effectivement facturé dans le décompte annuel.
• Si non, ne pas se fier à l’usage de l’immeuble ou aux habitudes du syndic : sans clause, ces frais restent à charge du propriétaire.
• Pour les nouveaux baux, trancher la question explicitement plutôt que de laisser le silence trancher à sa place.
• En cas de doute sur des années de charges déjà facturées, faire vérifier la situation avant qu’un locataire ne pose la question le premier.

Et si la Wallonie s’inspirait de la Flandre ?

En Flandre, le Vlaams Woninghuurdecreet a tranché la question depuis 2019 : à défaut de clause contraire, le locataire prend en charge un tiers des frais de gestion du syndic, et le propriétaire les deux autres tiers. Que l’on soit d’accord ou non avec cette clé de répartition précise, elle a le mérite d’exister et d’éviter la loterie que connaît la Wallonie sur ce point. Le décret wallon aurait sans doute à gagner d’une clarification similaire, ne serait-ce que pour réduire les litiges et les mauvaises surprises des deux côtés du bail.

En pratique

Un bail bien rédigé règle cette question à l’avance, dans un sens ou dans l’autre. C’est un point de vigilance simple à intégrer dans la gestion courante d’un bien, mais trop souvent laissé au hasard des habitudes de l’immeuble. Une gestion locative rigoureuse passe aussi par cette relecture régulière des clauses de charges, pour éviter qu’un flou hérité du passé ne se transforme en facture rétroactive.

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